다주택자는 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 등 복수의 세목에서 중과세를 부담하게 됩니다. 특히 정부의 세제 정책이 부동산 시장 상황에 따라 빈번히 개정되면서, 장기적인 절세 전략 수립이 필수입니다. 본 글에서는 다주택자의 세금 구조를 세목별로 분석하고, 취득·보유·양도·상속 각 단계에서 적용 가능한 절세 방법을 사례와 함께 제시합니다.
다주택자의 세금 구조와 절세의 필요성
다주택자에게 적용되는 세금은 크게 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세로 구분됩니다. 취득세는 신규 주택을 매입할 때 부과되며, 주택 수가 많을수록 세율이 가파르게 상승합니다. 예를 들어, 1 주택자는 1~3%의 기본 세율을 적용받지만, 2 주택자는 8%, 3 주택 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다. 이는 취득 시점에만 해당하는 것이 아니라, 증여 취득에도 동일하게 적용됩니다.
보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 부과됩니다. 재산세는 공시가격과 주택 수에 따라 산출되며, 종부세는 주택 수와 합산 공시가격, 그리고 보유 주체에 따라 부과됩니다. 종부세의 경우 다주택자에 대한 세율은 일반 세율보다 0.6~3% 포인트 높게 적용되며, 세부담 상한도 300%까지 확대됩니다.
양도 단계에서의 부담은 더욱 큽니다. 다주택자의 양도소득세는 기본세율에 20~30% 포인트가 추가되어 최고 75%에 달할 수 있습니다. 특히 장기보유특별공제가 제한되어 양도차익이 클수록 세금 부담이 기하급수적으로 증가합니다. 상속과 증여 단계에서도 취득세, 증여세, 상속세가 복합적으로 작용하므로 종합적인 전략이 필요합니다.
이러한 이유로 다주택자는 단기적인 세금 절감뿐 아니라, 5년·10년 단위의 장기 세무 시뮬레이션을 통해 최적의 매각·증여·보유 전략을 설계해야 합니다. 특히 매년 6월 1일(재산세·종부세 과세 기준일)과 연말(양도세 과세 연도 구분 기준일)을 중심으로 세무 계획을 조정하는 것이 중요합니다.
다주택자 절세 전략: 취득·보유·양도·상속 전 과정별 해법
1. 취득 단계 절세 방법
① **증여 시점 조절**: 공시가격이 상승하기 전에 증여하면 취득세·증여세를 모두 줄일 수 있습니다. 특히 시세보다 낮은 공시가격이 반영되는 초기에 증여하면 절세 효과가 큽니다.
② **분산 취득**: 부부·자녀 등 가족 구성원 명의로 분산 취득해 개인별 과세표준을 낮추고 종부세 합산과세를 피합니다.
③ **특례세율 적용**: 미분양 주택, 농어촌주택, 신축주택에는 한시적 취득세 감면 혜택이 제공되는 경우가 있으므로 지자체 공고를 확인합니다.
2. 보유 단계 절세 방법
① **주택 수 줄이기**: 종부세 과세 기준일(6월 1일) 전에 일부 주택을 처분하거나 증여해 주택 수를 줄이면 종부세 부담이 크게 감소합니다.
② **1세대 1 주택 비과세 준비**: 보유·거주기간을 충족시켜 향후 매각 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 설계합니다.
③ **용도변경 전략**: 주택을 상가나 오피스로 용도 변경하면 주택 수에서 제외되어 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
④ **임대사업자 등록**: 조건을 충족하는 경우 재산세·종부세 일부 감면과 양도세 중과 배제가 가능합니다. 단, 현재는 혜택이 축소되어 장단점을 따져야 합니다.
3. 양도 단계 절세 방법
① **양도 시기 분산**: 과세 연도를 분리해 양도세율 구간을 낮추면 누진세 부담을 줄일 수 있습니다.
② **증여 후 매각**: 취득가액을 높이기 위해 매각 전 가족에게 증여한 후 매각하는 방법을 사용합니다.
③ **장기보유특별공제 극대화**: 1세대 1 주택은 보유·거주기간에 따라 최대 80% 공제가 가능하므로 매각 순서를 조정합니다.
4. 상속·증여 단계 절세 방법
① **분산 증여**: 10년 단위로 공제 한도를 활용해 증여하면 증여세 부담이 줄어듭니다.
② **사전 증여 vs 사후 상속 비교**: 자산 가치 상승이 예상되면 사전 증여가 유리합니다.
③ **부채 승계**: 담보 대출이 있는 상태로 증여하면 과세가액에서 부채가 차감되어 증여세 절감 효과가 있습니다.
사례 분석
B 씨는 시가 10억 원의 아파트 3채를 보유한 다주택자입니다. 매년 종부세로 약 1,500만 원을 부담하고 있었습니다. 세무 상담 결과, 기준일 전에 1채를 성인 자녀에게 증여해 2 주택자로 전환했고, 비과세 요건을 갖춘 1채를 매각해 양도세를 면제받았습니다. 그 결과 종부세가 700만 원 수준으로 줄었고, 양도세 1억 2천만 원 절감 효과를 얻었습니다.
정책 변화에 따른 유연한 절세 전략
다주택자 세제는 정부의 부동산 정책 기조에 따라 빠르게 변화합니다. 최근 몇 년간은 보유세 강화·거래세 완화, 또는 그 반대가 번갈아 시행되었습니다. 따라서 절세 전략은 ‘고정 공식’이 아니라, 정책 변화에 따라 조정되는 ‘가변 시나리오’여야 합니다.
① **정책 모니터링**: 국세청·기획재정부 발표, 국회 법안 발의 현황을 정기적으로 확인합니다.
② **기준일 중심 계획**: 6월 1일과 연말을 기준으로 매각·증여·취득 계획을 세웁니다.
③ **전문가 자문**: 복잡한 세제는 세무사·변호사와 협업하여 리스크를 최소화합니다.
④ **포트폴리오 재구성**: 세부담이 높은 주택을 매각하고, 임대수익형 부동산이나 비주거용 자산으로 전환해 세율을 낮춥니다.
결론적으로 다주택자의 절세는 단기적인 세금 절감이 아니라 장기적인 자산 관리 전략의 핵심입니다. 세목별 특성과 정책 변화 흐름을 이해하고, 시기·수단·구조를 적절히 조합하면 합법적으로 세금 부담을 최소화할 수 있습니다. 계획 없는 보유는 세금 폭탄으로 이어지지만, 계획적인 절세는 안정적인 현금흐름과 자산 증식을 동시에 가능하게 합니다.