전월세 계약은 단순한 주거 계약이 아니라 국세청에 반드시 신고해야 할 과세 행위입니다. 특히 임대인은 소득세 신고 의무가 있고, 임차인은 월세 세액공제를 통해 절세할 수 있습니다. 하지만 대부분의 사람들이 신고 절차나 필요 서류를 정확히 모르고 있어 혜택을 놓치거나 불이익을 당하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 전월세 관련 세금 신고 절차와 신고 대상, 주의사항까지 정리합니다.
전월세 계약, 신고 안 하면 불이익만 생깁니다
전월세는 단순한 거주 문제를 넘어 **세금과 직결되는 과세 행위**입니다. 특히 임대인의 경우 **임대소득 신고 의무가 있으며**, 임차인 역시 월세를 낸 경우 **연말정산에서 공제받을 수 있는 권리**가 존재합니다. 하지만 여전히 많은 사람들이 “임대소득은 신고 안 해도 된다”, “월세 공제는 세무서에 가야만 되는 것”이라는 **오해**를 갖고 있어, **불이익**이나 **공제 혜택 미수령** 등 손해를 입는 경우가 많습니다. 국세청은 최근 **임대소득 과세 강화 정책**을 바탕으로 주택임대소득이 일정 금액을 초과하는 경우 **전면 과세**를 시행하고 있으며, 신고 누락 시 **과태료, 가산세, 역추징** 등이 발생할 수 있습니다. 특히 2021년 이후에는 **2 주택 이상 보유자 또는 월세 임대인**에 대한 소득세 부과 기준이 명확해졌고, **홈택스를 통한 전자신고 시스템이 확대**되면서 신고하지 않은 임대소득이 포착될 가능성도 매우 높아졌습니다. 임차인의 경우에도 월세를 정기적으로 납부하고 있다면, 이를 입증할 수 있는 서류를 준비해 연말정산에서 **최대 750만 원까지 세액공제**를 받을 수 있습니다. 이 글에서는 전월세 계약 시 임대인과 임차인이 각각 어떤 세금 신고를 해야 하며, 신고 절차는 어떻게 진행되는지, 어떤 서류가 필요한지, 실무적으로 꼼꼼히 정리해 드립니다.
전월세 세금 신고, 이렇게 하면 됩니다
1. 임대인 – 주택임대소득 신고 의무
임대인은 주택 수와 임대료 규모에 따라 **소득세 신고 대상**이 됩니다. - **1 주택**: 고가주택(9억 초과) 또는 월세 수취 시 과세 - **2 주택 이상 보유자**: 월세 또는 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상 - **기준금액**: 연간 총 임대소득이 2천만 원 초과 → 종합과세 대상 - **2천만 원 이하**: 분리과세 선택 가능 (세율 14% 고정) 신고 방법: ① 국세청 홈택스 접속 ② [신고/납부] → [종합소득세 신고] 또는 [주택임대소득 분리과세 신고] ③ 계약서, 임대료 수령 내역, 통장 거래내역 첨부 ④ 5월 종합소득세 신고 기간 내 제출 (매년 5월 1일~31일) 합니다.
2. 임대인 – 부가세 신고는 해당 안 됨
주택임대업은 **부가가치세 면세 업종**으로 분류되어, 일반적으로 **부가세 신고 의무는 없습니다.** 단, 오피스텔이나 상가를 임대할 경우 부가세 신고가 필요할 수 있습니다.
3. 임차인 – 월세 세액공제 신청
근로자인 임차인이 주택에 실제 거주하며 **월세를 계좌이체 등으로 납부하고 있다면**, 해당 연도 연말정산 시 **세액공제를 신청**할 수 있습니다. - **대상 요건**: 총 급여 7천만 원 이하 + 무주택 세대주 + 국민주택 규모 이하 주택 거주 - **공제율**: 월세 납입금의 10~15% (최대 750만 원 공제) - **소득세 환급 가능성**: 연봉 4천만 원 기준 연 70~100만 원 환급 사례 다수 신청 방법: ① 국세청 홈택스 로그인 ② [연말정산간소화] 메뉴 접속 ③ [월세액] 항목 확인 ④ 계약서(주민등록지 일치), 통장 입금 내역 첨부 합니다.
4. 확정일자 신고 및 계약 신고 의무
2021년부터는 전월세 계약 시 **임대차 신고제**가 도입되어, **임대인과 임차인 모두 신고 의무**가 있습니다. - **신고대상**: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약 - **신고기한**: 계약일로부터 30일 이내 - **신고처**: 주민센터 또는 온라인(부동산거래관리시스템) 신고합니다.
5. 세무상 절세 팁
- 임대인은 **통장입금 방식으로 월세 수령** → 투명성 확보 - 임차인은 **전입신고와 주민등록 주소 일치** 필수 - 임대소득 발생 시 **가급적 분리과세로 단순 신고 처리** 가능 - 필요시 **세무사와 간단한 상담 후 홈택스 전자신고** 권장합니다.
전월세도 '신고'가 절세의 시작입니다
전월세 계약은 단순히 부동산 문제로 끝나는 것이 아니라, **소득세, 세액공제, 과세 기준 등 다양한 세무 요소**와 연결되어 있습니다. 특히 임대인의 경우 세법상 신고 의무를 제대로 이행하지 않으면 **추후 과세자료 자동 수집으로 인해 역추징 대상**이 될 수 있고, 임차인 역시 **월세 공제를 놓치면 수십만 원의 환급 기회를 잃게 됩니다.** 중요한 것은 **제도를 알고, 기한 내 정확히 신고하는 습관**입니다. 이제부터는 전월세 계약서를 작성할 때마다 다음을 점검하세요: - ✅ 임대인은 주택임대소득 신고 의무 확인 - ✅ 임차인은 연말정산 준비를 위해 서류 보관 - ✅ 임대차 계약 신고 및 확정일자 등록 - ✅ 모든 거래는 통장 이체 및 서면 증빙 확보 세금은 모르면 손해지만, 알고 나면 의외로 간단한 절세 도구가 됩니다. 지금 계약 중인 전월세가 있다면, **홈택스에 접속해 나의 세무 상태부터 점검**해보세요.